本報記者 冷翠華

近日，建信人壽披露的信息顯示，其對上海市黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心(綠地外灘中心)T4幢辦公樓項目累計投資金額約56.85億元。

近期，保險系私募基金連續(xù)已將多個地產(chǎn)項目收入囊中，還有保險公司擬收購某外資機構(gòu)持有的4個大型商業(yè)綜合體。

業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前險資投資不動產(chǎn)項目具有較高的性價比，預(yù)計未來險資仍將加大投資力度，不過，有必要規(guī)范投資流程，防范市場風(fēng)險。

持續(xù)投資不動產(chǎn)

根據(jù)公開信息統(tǒng)計，2023年至2024年，險資至少收購了19個萬達廣場。

天眼查App顯示，近期，坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“坤華天津”)成為淮北萬達廣場投資有限公司的全資股東，這意味著坤華天津接盤了淮北萬達廣場項目。

在剛剛過去的2024年12月份，坤華天津通過收購項目公司全部股權(quán)的方式，接盤5個萬達廣場項目，包括赤峰萬達廣場、晉江萬達廣場、武威萬達廣場、銀川萬達廣場和淮北萬達廣場。而從2024年全年來看，坤華天津總共至少接盤9個萬達廣場項目。

坤華天津成立于2023年年底，新華保險持股99.9%，中金資本運營有限公司持股0.1%。這就意味著，新華保險在最近約一年的時間內(nèi)接手了9個萬達廣場項目。

事實上，不只是新華保險，陽光人壽、中銀三星人壽、大家保險、橫琴人壽等保險公司都通過私募股權(quán)基金收購了多個萬達廣場項目公司。例如，上海金山萬達廣場投資有限公司等6個項目公司歸屬于麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“麗水聯(lián)融”)。麗水聯(lián)融的出資方主要是陽光人壽保險股份有限公司、中銀三星人壽保險有限公司等。

萬達集團官網(wǎng)顯示，截至2023年年底，已開業(yè)萬達廣場498座。未來，保險公司是否還將繼續(xù)對萬達廣場進行“掃貨”也成為業(yè)界十分關(guān)注的問題。

收購萬達廣場項目公司只是險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域布局的一個縮影。近兩年，險資持續(xù)活躍在不動產(chǎn)項目投資領(lǐng)域，收購了多個大型購物中心、商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及倉儲物流園等項目。

例如，2024年，平安人壽宣布收購位于廣東江門的兩個物流園及一個位于陜西西安的物流園，友邦人壽收購北京凱德·星貿(mào)項目的控股權(quán)，長城人壽購入北京新街高和寫字樓項目等。

或有較高性價比

業(yè)界人士普遍認為，當(dāng)前保險公司投資不動產(chǎn)項目有望獲得較高性價比，預(yù)計未來險資還會繼續(xù)加大投資力度。不過，盡管不動產(chǎn)投資與險資的資金屬性契合度較高，有望帶來長期穩(wěn)定回報，但由于該項投資金額大、周期長，因此，更需要規(guī)范投資流程，防范投資風(fēng)險。

薩摩耶云科技集團首席經(jīng)濟學(xué)家鄭磊表示，近年來保險公司持續(xù)購入商業(yè)地產(chǎn)，主要是看中了其長期穩(wěn)定的租金收入和潛在的資產(chǎn)增值機會。

在河南澤槿律師事務(wù)所主任付建看來，近兩年險資在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域表現(xiàn)活躍，主要是看中了這些項目的長期穩(wěn)定收益和抗周期性。因此，在市場機會出現(xiàn)時，險資會積極進行收購。在具體投資項目上，更傾向于選擇具有穩(wěn)定現(xiàn)金流和良好運營能力的商業(yè)地產(chǎn)項目。

“盡管2024年商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨挑戰(zhàn)，我們?nèi)钥吹絻?nèi)資投資人尤其是險資機構(gòu)，在零售物業(yè)及長租公寓賽道頻頻出手。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責(zé)人徐茜茜對《證券日報》記者表示，流動性是投資者非常重視的因素。那些符合當(dāng)前可發(fā)行REITs規(guī)定的不動產(chǎn)類別資產(chǎn)更受投資者的歡迎，這意味著它們具備了未來發(fā)行REITs的潛力。但是對于所收購的項目未來能否通過公募或私募REITs退出，還要考慮屆時的市場情況和政策規(guī)定。

在市場化投資的因素之外，也有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，部分交易是不動產(chǎn)公司的險資股東購買相應(yīng)的不動產(chǎn)項目，有比較復(fù)雜的考量因素，例如化債等。

從險企的不動產(chǎn)配置比例來看，徐茜茜認為，我國保險機構(gòu)在不動產(chǎn)領(lǐng)域的整體配置占比遠低于發(fā)達國家。從資產(chǎn)配置的角度來看，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)仍然是保險資金青睞的配置產(chǎn)品。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)市場處在調(diào)整周期，是一個買方市場，因此，險資投資可能獲得更高的性價比。同時，從2023年開始，險資收購的項目絕大多數(shù)為結(jié)構(gòu)化交易，即險資投資人在分配項目收益時享有優(yōu)先權(quán)，這為其投資再添一層保障。她預(yù)計，短期內(nèi)結(jié)構(gòu)化交易仍將延續(xù)。

同時，從險資投資不動產(chǎn)的預(yù)期收益率來看，國壽投資保險資產(chǎn)管理有限公司研究團隊此前發(fā)表署名文章認為，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

整體來看，業(yè)內(nèi)人士認為，未來險資仍將加大不動產(chǎn)項目投資力度，但規(guī)范投資流程，防范投資風(fēng)險亦十分重要。例如，付建認為，險資投資不動產(chǎn)項目主要面臨市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險等方面的風(fēng)險因素。同時，國家金融監(jiān)督管理總局近期發(fā)布的《保險資金運用內(nèi)部控制應(yīng)用指引第5號——不動產(chǎn)投資》提出，保險公司開展不動產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負債錯配風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律合規(guī)風(fēng)險及操作風(fēng)險等。

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