12月17日，

河北省張家口市發(fā)布政策，

鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，

逐步推進“取消公攤”。

此前的12月12日，

湖南省衡陽市亦發(fā)文明確，

自2025年1月1日起商品房銷售

實行套內建筑面積計價。

一周之內，

兩地先后官宣“取消公攤”，

引發(fā)網(wǎng)友點贊關注、

廣泛熱議。

但網(wǎng)友的問題也接踵而至：

取消公攤后，

沒有公攤面積的商品房如何定價？

如果定價過高，

“取消公攤”顯然就沒了實質意義。

取消公攤后，

之前公攤的怎么辦？如何彌補？

二手房的面積怎么算？

還賣得出去嗎？

取消公攤后，

稅費怎么算？

物業(yè)費又怎么算？

能按公共公攤面積算物業(yè)費嗎？

其實，

“取消公攤”這一做法并非創(chuàng)新之舉。

重慶早在2002年就通過

《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》

取消了“公攤面積”，

并持續(xù)以套內建筑面積作為商品房

銷售的計價依據(jù)至今。

深圳等地也早已在商品房銷售合同

中提供了多種計價方式的選擇，

包括套內建筑面積計價和按套計價等。

業(yè)內人士表示，取消公攤銷售只是計價方式的一種調整，它改變了單價和計價的面積基礎，但并不會導致房屋總價的變化。因此，期望通過此方式降低房價的想法可能并不現(xiàn)實。以廣東肇慶為例，其銷售計價新政自今年5月1日實施至今，房價并未因此下跌。

該人士認為，實際上，公攤是無法完全取消的，因為電梯井、樓梯間、門廳、過道等公攤面積，是居住品質保障的必要組成部分。取消公攤將影響居住品質，甚至導致房屋失去居住功能。

購房者對公攤的不滿，主要源于公攤比例的不透明和得房率的差異。不同小區(qū)、開發(fā)商以及同小區(qū)的不同樓棟，公攤比例各不相同，這種不透明性讓購房者感到困惑和不公平。

而“取消公攤”這一改革，正是提高得房率的解題思路之一，通過透明的購房環(huán)境，將提高購房者知情權和滿意度，也將推動房地產行業(yè)完善標準、提升品質和服務。

當然，

取消公攤后，

網(wǎng)友關心的商品房的定價機制、

既往購房公攤的彌補問題

以及二手房面積的計算方法，

或都將迎來一系列深刻的變革。

帶著網(wǎng)友關心的這些問題，

記者采訪了3名

《法治日報》律師專家?guī)斐蓡T，

一起來看他們帶來的解讀。

苗在超北京德和衡律師事務所律師

劉廷彥北京大成（深圳）律師事務所合伙人、律師

戚兆波北京海潤天睿律師事務所合伙人、律師

1.取消公攤后，沒有公攤面積的商品房如何定價？

苗在超：取消公攤后，商品房的定價應該以套內面積為基礎，而非傳統(tǒng)的建筑面積。即開發(fā)商將依據(jù)房屋的實際使用面積（套內面積）來定價。

合理定價方向：一是結合市場和成本控制：定價應根據(jù)市場價格和開發(fā)商實際成本。如果取消公攤后單價上漲過大，需加強監(jiān)管，確保價格合理，防止開發(fā)商借機抬價。二是設立價格上限或指導價：政府或行業(yè)協(xié)會應設定合理的價格范圍或上限，考慮土地成本、建筑成本等因素，避免過度漲價。三是優(yōu)化公共服務費用分攤：公共區(qū)域費用可單獨計費，避免將其隱性包含在單價中，讓購房者清晰了解費用構成。四是透明定價與公示：開發(fā)商應公開定價依據(jù)，政府應監(jiān)督，確保價格透明，防止不合理上漲。

劉廷彥：從經濟學的本質出發(fā)，商品的價格始終由其內在特征與市場供需關系共同決定。取消公攤，以套內建筑面積計價，并不意味著房價會因此出現(xiàn)劇烈的波動。實際上，如果房屋的其他關鍵特征，如地理位置（是城市核心區(qū)域還是偏遠郊區(qū)）、建筑設計的新穎性與合理性、周邊配套設施的完善程度等保持不變，那么房價的核心價值基礎就并未發(fā)生根本性變化。取消公攤更多是對計價方式的一次調整，而非對房屋價值本身的顛覆。

當然，房價的變動從來都不是由單一因素所能決定的。取消公攤背景下，房價的走勢將受到多種因素的共同影響。其中，供需關系無疑是一個重要的考量因素。如果市場上房源供應充足，開發(fā)商即便有提高單價的沖動，但在購房者擁有充足選擇余地的情況下，也不敢貿然大幅漲價。反之，若市場房源緊張，那么房價上漲的壓力就會顯著增加。

此外，政策調控也是影響房價走勢的關鍵因素。政府一直致力于維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，當取消公攤后出現(xiàn)房價異常波動或過快上漲的情況時，相關部門很可能會及時出臺限購、限貸等政策來穩(wěn)定房價，防止房地產市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。

對于開發(fā)商而言，取消公攤后，他們可能會通過優(yōu)化建設方案、降低其他不必要的成本、提高得房率等方式來提升產品的競爭力。這些舉措不僅有助于開發(fā)商在激烈的市場競爭中脫穎而出，也有助于維護整個房地產市場的健康發(fā)展。

戚兆波：根據(jù)原建設部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”。按套內建筑面積計價實際上就是將商品房公攤面積不計算在內，但根據(jù)上述《管理辦法》，在商品房買賣合同中還應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，房屋產權證上通常也會注明所分攤的共有建筑面積。因此，“取消公攤”也就是我們現(xiàn)在所提到的新政，其實早就有部門規(guī)章作為依據(jù)。很多地方政府也發(fā)布過類似文件，比如2008年12月修訂的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第二十一條規(guī)定“新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價”，但在實踐中，新建商品房銷售通常會同時公布兩種計價方式，不過二手房平臺則仍以建筑面積計價為主。

取消公攤后商品房如何合理定價？從政府角度來講，取消公攤可以有效提高商品房交易透明度，促使開發(fā)商合理定價，從而推動房地產市場健康有序發(fā)展；但新政僅能對商品房定價起到引導作用，并不能真正地決定其價格走勢。而對開發(fā)商來講，取消公攤后，大大減少了通過公攤面積進行“套路”操作的空間，需要更精準地核算其各項開發(fā)成本，進而制定出科學合理的銷售價格，以贏得市場和購房者的信任。但由于新政本質上僅屬于商品房計價方式的改變，并未對商品房市場的供求關系、購房成本等重要價格因素造成根本影響。所以，購房者希望通過新政來降低總房價的愿望恐怕很難實現(xiàn)。另外從香港取消公攤后的房價走勢來看，也幾乎未受到任何影響。但新政實施確實有利于買賣雙方更加規(guī)范、公平地確定價格，減少因房屋面積引起的爭議，從這個角度來講，對購房者也算是一種利好。

2.取消公攤后，如何彌補之前購買的房子的公攤？二手房面積怎么算？

苗在超：對于已經購買的房屋，購房者無法直接要求開發(fā)商退還已支付的公攤費用或調整房價，因為購房合同一般已約定了房屋的建筑面積和公攤部分。對于這類問題，法律上并沒有統(tǒng)一規(guī)定需要進行價格調整或賠償。不過，購房者可以與開發(fā)商協(xié)商，比如要求降低物業(yè)費或其他形式的補償。

在取消公攤后，二手房的面積應以套內面積為準。取消公攤并按套內面積定價有助于減少購房者不必要的支付，但對于已購高公攤房產的購房者，二手房交易時可能會感到虧損。因此，政府可以制定過渡期補償政策，并在二手房交易中考慮公攤面積的歷史成本，平衡價格差異。賣方應在購房合同中明確公攤和套內面積的變化，避免誤解和不必要的訴訟糾紛。買賣雙方需要明確房屋的實際使用面積，并根據(jù)房產證上的套內面積進行交易。如果涉及到爭議，房屋交易時應依法確認面積，并確保雙方對房屋面積達成一致。

劉廷彥：從契約精神和法律原則角度看，一旦購房合同已經簽訂并生效，那么合同中的各項條款，包括房屋面積、價格等，都將成為買賣雙方必須遵守的法律義務。因此，從嚴格意義上講，對于已經購買的房屋，其公攤面積是無法進行補償?shù)?。事實上，如前所述，取消公攤，由建筑面積計價改為以套內建筑面積計價，只是銷售計價方式的調整，并不會造成房屋總價的變化，所以，也并不存在補償問題。

當然，這并不意味著購房者的權益無法得到保障。實操中，政府可以通過加強監(jiān)管、完善法律法規(guī)等方式來確保購房者的合法權益不受侵害。例如，政府可以要求開發(fā)商在銷售房屋時提供詳細的面積測量報告和計算方式，以便購房者能夠清晰地了解所購房屋的實際面積和公攤情況。同時，政府還可以加大對開發(fā)商的處罰力度，對于故意隱瞞或虛報房屋面積的行為進行嚴厲打擊。

取消公攤后，二手房銷售也將以套內建筑面積計價，這一調整將有助于買方更加清晰地了解所購房屋的實際大小和空間布局，從而作出更加明智的購房決策。但并不意味著賣方會虧掉原先的公攤面積對應的房價，賣方必然會按一樣的總價去出售。

綜上所述，取消公攤后，商品房的定價機制、既往購房公攤的彌補問題以及二手房面積的計算方法都將迎來一系列深刻的變革。這些變革不僅考驗著政府、開發(fā)商和購房者的智慧和應變能力，也為我們提供了一個重新審視和優(yōu)化房地產市場結構和運行機制的契機。

戚兆波：由于地方新政并不屬于國家強制性法律或法規(guī)規(guī)范，并且效力上通常不溯及既往，所以對已簽購房合同而言，不會受到影響。也就是說，新政實施后，原購房合同中的公攤面積條款仍然有效，購房者不能依據(jù)新政要求撤銷或者返還原公攤部分的房款，亦即無法獲得公攤面積的相關補償。

新政前已分攤公共建筑面積的商品房進入二手房市場后，由于新政不再計算分攤面積，所以應按照套內建筑面積重新核算二手房面積。新的二手房面積因扣除高達15%以上甚至50%比例的公攤面積，表面上看縮水嚴重。但由于標的房產并未發(fā)生任何變化，買賣雙方對于總成交價的預期是一致的，所以二手房單價也會相應提高一定比例，以調整到總成交價水平。故二手房面積計算方式的改變并未真正改變雙方的最終交易價格，也就不存在網(wǎng)友擔心的按套內面積賣房吃虧的問題。

3.取消公攤后，稅費如何計算？物業(yè)費怎么收？有人呼吁按公共公攤面積收物業(yè)費，套內面積不用收，可行嗎？

苗在超：取消公攤后，相關稅費應當按套內面積計算，尤其是契稅和增值稅。套內面積更符合購房者實際的使用面積，因此按套內面積計算稅費更加公平。按建筑面積計算稅費可能導致購房者為并不使用的公攤部分支付額外稅費，這與取消公攤的初衷相沖突。

取消公攤后，物業(yè)費應當按套內面積收取。如果新政策要求按套內面積收取物業(yè)費，則理論上已售房屋的物業(yè)費需要調整，以與實際使用面積匹配。

按公共公攤面積收物業(yè)費不太可能。取消公攤的核心目的是讓購房者只為實際使用的部分支付費用，而不是為公共區(qū)域的維護支付額外費用。

劉廷彥：在取消公攤以套內建筑面積計價的情況下，稅費的計算方式可能會受到影響。具體來說，與面積掛鉤的稅費，如契稅和房產稅，其計算基礎可能會由建筑面積轉變?yōu)樘變冉ㄖ娣e。然而，具體的影響程度取決于稅費的計算方式和稅率等因素，相關配套稅收政策需要跟上，當然，在套內面積、公攤面積測繪準確的情況下，其實計稅基礎是否由建筑面積轉變?yōu)樘變冉ㄖ娣e并無實質影響。

物業(yè)費原先通常基于房屋的建筑面積（包括套內面積和公攤面積）來計收。在取消公攤后，若按套內建筑面積來計算物業(yè)費，理論上物業(yè)費的單價可能會上漲，因為公共部分的維護費用需要由更少的面積來分攤。然而，這并不意味著物業(yè)公司可以隨意提高物業(yè)費，而是需要遵循相關政策法規(guī)和市場定價機制。

對于新政之前購買的房屋的物業(yè)費，原則上不需要調整，可按原約定收費方式繼續(xù)執(zhí)行。是否需要調整物業(yè)費收取方式，這取決于具體的地方政策和物業(yè)公司的決策。如果地方政府出臺了相關政策要求按照套內建筑面積來計算物業(yè)費，那么物業(yè)公司可能需要調整其收費方式。然而，這需要經過一定的程序，如召開業(yè)主大會、進行公示和征求意見等。

對于有人呼吁按公共公攤面積收取物業(yè)費，而套內面積不用收的情況，這在實際操作中并不可行。因為公共區(qū)域是全體業(yè)主共同使用的，其維護和管理費用應由全體業(yè)主共同承擔。因此，物業(yè)費應按照房屋的套內面積和公攤面積的比例進行分攤。

戚兆波：取消公攤，稅費會受到一定影響，主要是一些按照商品房建筑面積標準來繳納的稅種。比如契稅，其稅率與房屋建筑面積大小掛鉤，當公攤取消后，原來計稅的房屋建筑面積不再適用，那么相應的契稅計算依據(jù)也應當予以調整。借鑒香港地區(qū)的做法，取消公攤前后，應當會設置一定的過渡期，并對稅收等相關配套法律文件進行修訂，以適應新政。

物業(yè)服務收費除執(zhí)行政府指導價的特殊物業(yè)項目外，一般實行市場調節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)遵循合理、公開、質價相符的原則進行協(xié)商，并在物業(yè)服務合同中予以約定?，F(xiàn)行部門規(guī)章以上級別的文件中并未直接規(guī)定具體的物業(yè)收費標準，更未‌明確規(guī)定物業(yè)費按照房屋建筑面積或者套內建筑面積收取。不過此前各地制定的物業(yè)收費指導文件中，大多數(shù)參照房屋建筑面積計取物業(yè)費。

取消公攤后，物業(yè)費收取方式仍將以業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自由協(xié)商為主，但按照套內面積計價將是相對最合理可行的收費方式。因為公攤面積不再計算物業(yè)費，這對所有業(yè)主均是公平的，加之套內面積透明，計算時不會存在爭議，故各方最易接受；盡管由于不同房屋的公攤系數(shù)存在一定差別，從而導致取消公攤后物業(yè)費計取會有細微差異，但這種差異可以忽略不計或亦可通過個別調差來予以彌補。

有人呼吁按公共分攤面積收取物業(yè)費，套內面積不用收，這種觀點雖然貌似有一定的合理性，但并無任何法律依據(jù)，且實踐中也難以執(zhí)行。首先，根據(jù)民法典第二百七十二條規(guī)定，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”；同時，業(yè)主根據(jù)其專有部分的面積占建筑物總面積的比例來行使民法典第二百七十八條所規(guī)定的業(yè)主權利，比如籌集和使用專用維修資金等事項。根據(jù)權利義務相一致的民法原則，業(yè)主理應按其專有部分或套內面積來承擔相應義務，包括交納物業(yè)費等。其次，按照公共分攤面積收取物業(yè)費，由于公攤系數(shù)存在差異，實踐中很難令公攤比例高的業(yè)主信服；而相比較按套內面積收取物業(yè)費的方式，則不存在這種差別或不公平。再次，這種計費方式又回到計算公攤面積和公攤系數(shù)的老路上來，伴隨著公攤制度逐步取消，該種收費方式自然失去了客觀依據(jù)。

新政前已經簽訂物業(yè)服務合同的業(yè)主，從合同效力和履行的角度來講，并不存在必須調整物業(yè)費的問題。因為新政只是規(guī)定了新的面積計算方式，并未強制規(guī)定物業(yè)費以新的計算方式收取。所以，新政并沒有實質改變原物業(yè)服務合同的主要內容；加上物業(yè)收費本身就存在包干制、酬金制等多種方式，是否采用新的物業(yè)費收費方式，合同雙方完全享有自主選擇權。

如果要調整物業(yè)費，需要視物業(yè)服務合同或管理規(guī)約的具體內容而定。若物業(yè)服務合同或管理規(guī)約對物業(yè)收費標準調整有明確約定且滿足約定條件，就應該按約執(zhí)行新的物業(yè)費標準；若上述合同或管理規(guī)約中沒有調整物業(yè)費的相關約定，則需要按照《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，通過業(yè)主大會表決通過后方可實施。

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