樓市“變天”，房企再難“躺著賺錢”？

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 謝瑋 | 北京報(bào)道

(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第36期)

今年以來(lái)，針對(duì)樓市的調(diào)控政策密集出臺(tái)，涉及信貸、購(gòu)房資質(zhì)、土地供應(yīng)、融資渠道、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)方面。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，樓市的商業(yè)邏輯將發(fā)生變化?！芭牡厣w樓，快進(jìn)快出”的房地產(chǎn)1.0時(shí)代不再，房企必須走向2.0時(shí)代，向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型。在此背景下，房企上半年成績(jī)單備受關(guān)注。

8月中旬起，A股、H股上市房企陸續(xù)發(fā)布中報(bào)。多家房企業(yè)績(jī)顯著上漲，同時(shí)，行業(yè)分化局勢(shì)愈發(fā)明顯，部分中小房企的生存環(huán)境并不樂(lè)觀。

碧桂園登頂銷售榜

2017年上半年，碧桂園、萬(wàn)科、恒大銷售額位居前三，均突破2000億大關(guān)，碧桂園已完成全年業(yè)績(jī)超七成，接近去年全年銷售總額。保利、綠地、中海、融創(chuàng)等4家企業(yè)銷售額突破千億大關(guān)，分別為1466億元、1331億元、1273.2億港元和1088.5億元。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，120家發(fā)布半年報(bào)的A股上市房企合計(jì)營(yíng)收4424億元，凈利潤(rùn)494.7億元，凈利潤(rùn)率達(dá)到11.2%，同比上漲近兩個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2017年全年房企平均凈利潤(rùn)率將再度回歸兩位數(shù)，但全行業(yè)利潤(rùn)依然不足銀行零頭。

形勢(shì)看漲，部分房企亦宣布上調(diào)全年銷售目標(biāo)。

碧桂園將銷售目標(biāo)由年初定下的4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)25%。龍湖地產(chǎn)(0960.HK)亦將年度銷售目標(biāo)調(diào)至1500億元，提升36%。富力地產(chǎn)(2777.HK)宣布將年度銷售目標(biāo)從730億元提高到800億元。融創(chuàng)中國(guó)也將全年銷售目標(biāo)大幅上調(diào)43%，達(dá)到3000億元。

不過(guò)，部分中小房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻不樂(lè)觀。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企中，總資本在100億以下的房企有41家，其中23家上半年凈利潤(rùn)同比下滑。16家凈利潤(rùn)虧損，占總數(shù)的22.54%。其中，被稱為“虧損王”的嘉凱城(000918.SZ)半年報(bào)摘要顯示，今年1—6月實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額-7.08億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-7.16億元。

　　融創(chuàng)、恒大降杠桿；“現(xiàn)金為王”？

融創(chuàng)、恒大可謂今年地產(chǎn)業(yè)的“網(wǎng)紅”企業(yè)。

在“吞下”萬(wàn)達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目后，融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)中報(bào)預(yù)計(jì)，2017年下半年融創(chuàng)總可售資源約3879億元，2018年總可售資源約6187億元?！拔磥?lái)，融創(chuàng)將繼續(xù)加強(qiáng)銷售、緩?fù)Ｄ玫?，以保證現(xiàn)金流充裕?！?/p>

“未來(lái)兩年融創(chuàng)的任務(wù)是降負(fù)債，”融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德稱，“最主要的原因是我們到了釋放利潤(rùn)的階段了，而不是現(xiàn)金流緊張?！彼硎?，未來(lái)隨著利潤(rùn)大幅釋放，凈負(fù)債率自然會(huì)下降，“我們有信心在未來(lái)一到兩年，在2019年底把資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率降到雙70%的水平。”

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞稱，今年年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，“在發(fā)展模式上，由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的‘三高一低’發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?！?/p>

今年6月以來(lái)，SOHO中國(guó)(0410.HK)先后整體出售上海虹口SOHO、光華路SOHO二期、凌空SOHO的舉動(dòng)引發(fā)輿論關(guān)注，甚至有人質(zhì)疑潘石屹要“跑路”。8月22日，SOHO中國(guó)發(fā)布中報(bào)，董事長(zhǎng)潘石屹表示，出售項(xiàng)目的資金用途首先用于還貸，優(yōu)先還境外貸款。“不想承擔(dān)過(guò)多風(fēng)險(xiǎn)，收入和負(fù)債都是以人民幣計(jì)價(jià)?！?/p>

SOHO中國(guó)首席財(cái)務(wù)官唐正茂介紹，除了還債，處置資產(chǎn)的部分資金還成為現(xiàn)金流。截至6月30日，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為34.41億元，銀行存款為2.53億元。

“現(xiàn)金為王”、銷量猛增的背后或基于回收流動(dòng)性的考慮。

事實(shí)上，去年下半年以來(lái)，房企融資環(huán)境日趨收緊。監(jiān)管層直指違規(guī)資金流入樓市，房企長(zhǎng)期依賴的發(fā)債、定增和信托等傳統(tǒng)融資模式受限。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模2767.21億元，較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。8月發(fā)債規(guī)模439.93億元，結(jié)束環(huán)比兩連漲，且較去年同期下滑58.2%。

與此同時(shí)，房企海外融資逐漸升溫。穆迪提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，51 家受評(píng)開發(fā)商在境外債券市場(chǎng)共融資約 264 億美元，遠(yuǎn)高于2016 年全年 87 億美元的融資總額。

僅7月以來(lái)，龍湖地產(chǎn)發(fā)行4.5億美元5年期的優(yōu)先票據(jù)。綠地控股(600606.SH)發(fā)行1億美元債券。建業(yè)地產(chǎn)(0832.HK)發(fā)行2億美元一年期優(yōu)先票據(jù)。8月，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，稱成功發(fā)行金額合計(jì)10億美元的兩組高息債券。

房企將迎“苦日子”？并購(gòu)拿地、多元化運(yùn)營(yíng)漸成共識(shí)

“從2018年5月至2020年5月，將會(huì)是內(nèi)地房企最棘手、最難熬的一段時(shí)間。未來(lái)房企高價(jià)拿地，再高價(jià)賣出模式難以為繼。”綠城中國(guó)行政總裁曹舟男在半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

不過(guò)，新城控股(601155.SH)副總裁歐陽(yáng)捷向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言，“地還是要拿的”，只是策略發(fā)生了變化。在目前土地出讓縮減、價(jià)格受限的情況下，并購(gòu)手段成為房企獲取戰(zhàn)略資源、擴(kuò)大自身規(guī)模的一個(gè)非常重要方式。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年新增土地投資1686億元，同比增長(zhǎng)131.5%，新增土地投資的權(quán)益達(dá)到74.8%。萬(wàn)科上半年也積極通過(guò)合作及并購(gòu)拿地，上半年新增土地中64.7%建筑面積的項(xiàng)目以合作方式獲得。

并購(gòu)也成為融創(chuàng)的拿地利器。7月收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目，大幅取得近6000萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。此外，融創(chuàng)還收購(gòu)大連潤(rùn)德乾城全部股權(quán)、華城富麗95%的股權(quán)、天津星耀80%的股權(quán)等。截至8月25日，不計(jì)入萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備達(dá)1.01億平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1—7月份拿地面積榜上，30強(qiáng)房企新增土地面積達(dá)34978萬(wàn)平方米，其中通過(guò)收并購(gòu)方式取得的土地建筑面積占25%，較去年提升了近15個(gè)百分點(diǎn)。

穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布報(bào)告稱，2017年全年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)交易總額有望創(chuàng)紀(jì)錄。第二季度公布的最大規(guī)模并購(gòu)交易為萬(wàn)科斥資約人民幣551億元收購(gòu)廣東國(guó)際信托投資公司的若干房地產(chǎn)資產(chǎn)。分析師黃哲表示，“并購(gòu)活動(dòng)激增主要由開發(fā)商有意實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、爭(zhēng)奪更大市場(chǎng)份額以及補(bǔ)充土地儲(chǔ)備驅(qū)動(dòng)。與參與公開拍賣拿地相比，通過(guò)并購(gòu)交易補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的成本相對(duì)更低。”

存在變數(shù)的2017年下半場(chǎng)，房企角色從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營(yíng)商”的路徑逐漸明晰。

龍頭房地產(chǎn)企業(yè)均提出了各自的多元化運(yùn)營(yíng)策略，涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等多個(gè)領(lǐng)域，并積極布局租賃業(yè)務(wù)。

7月，富力以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店，富力的酒店規(guī)模將超過(guò)100家，一舉成為全世界最大的酒店運(yùn)營(yíng)商之一。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，未來(lái)富力將持續(xù)尋求擴(kuò)大整體規(guī)模并整合酒店資產(chǎn)，以增加經(jīng)常性收入及利潤(rùn)的比例。

特色小鎮(zhèn)成為山水文園集團(tuán)轉(zhuǎn)型的發(fā)力點(diǎn)。其董事局主席李轍向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，致力于將浙江山水主題小鎮(zhèn)打造成為行業(yè)標(biāo)桿，“山水主題小鎮(zhèn)將成為我們的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)5年我們打算做15個(gè)這種小鎮(zhèn)項(xiàng)目，抗衰老將成為標(biāo)配植入?！?

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