新華社南京12月18日電（記者柯高陽(yáng)）開(kāi)發(fā)商撤出后業(yè)委會(huì)接管物業(yè)，小區(qū)車庫(kù)車位的租金收益究竟歸誰(shuí)？江蘇省南通市中級(jí)人民法院近日審結(jié)了一起這類案件，開(kāi)發(fā)商被判決構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，維護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益。

南通市海門區(qū)某小區(qū)于2018年基本交房，但房產(chǎn)公司未完成車庫(kù)車位的建設(shè)和交付。因交房后存在質(zhì)量維修、物業(yè)管理等問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主多次投訴未果，自發(fā)成立了業(yè)主委員會(huì)并按規(guī)定備案。2018年6月，業(yè)委會(huì)向開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司發(fā)出整改通知、解聘通知等，物業(yè)公司未辦理移交手續(xù)便自行撤場(chǎng)。

小區(qū)業(yè)委會(huì)向當(dāng)?shù)刈〗ú块T和街道辦提出接管方案，新聘某物業(yè)公司入駐，雙方完善小區(qū)地庫(kù)建設(shè)、將車位編號(hào)設(shè)牌，面向業(yè)主出租。租金收益除一部分歸物業(yè)公司外，其余均納入業(yè)主公共收益賬戶，由業(yè)委會(huì)代管。

2021年5月，該小區(qū)280余個(gè)地下車位所有權(quán)登記為房產(chǎn)公司所有。房產(chǎn)公司認(rèn)為新聘物業(yè)公司及業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)擅自將上述車位對(duì)外出租，在協(xié)商未果后訴至法院，要求判令業(yè)委會(huì)及新聘物業(yè)公司停止侵權(quán)、返還地下車庫(kù)車位，同時(shí)返還三年來(lái)相關(guān)車位租金收益損失合計(jì)100余萬(wàn)元。

今年7月，海門區(qū)人民法院經(jīng)審理判決，酌定業(yè)委會(huì)及新聘物業(yè)公司向房產(chǎn)公司返還車庫(kù)車位租金（扣除物業(yè)公司管理費(fèi)）的20%，其余視為房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)為其先行撤出未履行法定義務(wù)所支出的必要費(fèi)用。房產(chǎn)公司隨后提起上訴。近日，南通市中級(jí)人民法院作出終審判決駁回上訴，維持原判。

終審法官表示，居民小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫(kù)車位屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)范疇，最終的物權(quán)歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，但應(yīng)首先保證小區(qū)業(yè)主的使用需要。本案中，房產(chǎn)公司雖已取得小區(qū)車庫(kù)車位物權(quán)登記，但未完成車庫(kù)車位的建設(shè)和交付，此后又在業(yè)委會(huì)及新聘物業(yè)對(duì)地下車庫(kù)完善建設(shè)、編號(hào)設(shè)牌、對(duì)外出租后要求返還收益，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在確定物權(quán)效力的基礎(chǔ)上，小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益受到民法典的保護(hù)，業(yè)委會(huì)的自主管理行為值得充分肯定。

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