房企用它回籠資金，業(yè)主因它操碎了心

人防車位亂象：虛假宣傳、變相買賣、安全堪憂……

中部某地一小區(qū)標識有“人防區(qū)域”的地下停車位上，雜物堆積，墻體斑駁不堪。記者姚子云攝

合同暗藏貓膩，變相兜售人防車位；設(shè)備以次充好，日常管護令人擔(dān)憂……近日，有網(wǎng)友在新華社客戶端“全民拍”欄目反映相關(guān)亂象。

新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來，在房地產(chǎn)市場“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式驅(qū)動下，相關(guān)企業(yè)為快速回籠資金，在人防車位的建設(shè)、管理和使用上“打擦邊球”，頻頻引發(fā)矛盾糾紛，安全隱患不可小覷。

相關(guān)專家建議，加強對人防車位的日常監(jiān)管，同時，加快從法律規(guī)范層面明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責(zé)分配。

鬧心的人防車位

人防車位指的是依人民防空法的要求，在各小區(qū)人防空間設(shè)置的停車位。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來，圍繞人防車位的矛盾糾紛投訴日益增多，并集中體現(xiàn)在以下幾方面：

隱瞞屬性，變相買賣。中部地區(qū)某城市小區(qū)一位業(yè)主介紹，2019年2月花8.9萬元認購了一個車位，近日實地查看才發(fā)現(xiàn)，買的居然是人防車位。業(yè)主提供的相關(guān)協(xié)議注明，該地下停車位的使用權(quán)年限與乙方所購買住宅的土地使用年限相同，即70年。

項目負責(zé)人介紹，共有100多戶業(yè)主簽署類似協(xié)議。當?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)查后認定，這一條款違反人防部門下發(fā)的有關(guān)規(guī)定，屬變相出售人防車位行為，并約談了項目建設(shè)單位，責(zé)令其立即改正。

管理混亂，安全堪憂。人防車位作為人民防空工程，安全衛(wèi)生至關(guān)重要，然而，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的人防車位，平時維護管理混亂，容易出現(xiàn)安全隱患。

據(jù)群眾反映，所在小區(qū)人防車位通風(fēng)系統(tǒng)質(zhì)量堪憂，經(jīng)常霧蒙蒙一片。“現(xiàn)在買一件幾百元的商品，售后服務(wù)都很不錯，可是這十萬元買來的車位，售后卻操碎了心。”一位業(yè)主介紹說，去年有業(yè)主入住后，出差一周回來，發(fā)現(xiàn)汽車座位上已長出霉斑，人防車位的線路管網(wǎng)上也有密密麻麻的霉斑。有業(yè)主質(zhì)疑，人防工程啟用時需要密閉，如此糟糕的空氣，怎么保障安全？

一名小區(qū)業(yè)主告訴記者，他所在小區(qū)建于2009年，由于地下車庫管理不善，多次出現(xiàn)通風(fēng)管、燈管掉落砸到車輛的情況。“長此以往，砸傷人是遲早的事。”這名業(yè)主告訴記者，人防部門接到投訴后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地下車庫作為“人防工程”竟都未曾驗收。

人防部門調(diào)查人員表示，按照有關(guān)規(guī)定，人防工程未驗收，開發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證。“令人詫異的是，不但房子在銷售后辦理了房產(chǎn)證，地下車位也以無產(chǎn)權(quán)方式銷售多年。”這名調(diào)查人員說，因為屬于未經(jīng)驗收的“人防工程”，他們對這一地下車庫反而沒有監(jiān)管權(quán)。

權(quán)屬不明，收益爭議。北京市盈科（南昌）律師事務(wù)所張志余律師介紹，人防車位的收益權(quán)到底是歸開發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主所有，各地法院判決結(jié)果并不一致。

江西撫州市中級人民法院在一起案例中，認為全體業(yè)主享有相應(yīng)權(quán)利；而在國內(nèi)其他地方的一些判決書中，有司法觀點則認可人防車位使用權(quán)、收益權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有。

與此同時，在爭議處理中，由于缺乏組織，一些業(yè)主在與開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司溝通中常處于弱勢地位，特別是當開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司并非一家企業(yè)時，還可能遭遇“踢皮球”行為，溝通較為乏力。

“高周轉(zhuǎn)”下的副作用傳導(dǎo)

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人防車位在使用和管理中之所以引起諸多爭議，除了有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不明的客觀原因之外，一個很重要的原因是房地產(chǎn)市場開發(fā)中流行的“高周轉(zhuǎn)”模式的副作用傳導(dǎo)。

所謂的“高周轉(zhuǎn)”，是指在近年來房地產(chǎn)利潤持續(xù)走低，融資越來越難、債務(wù)逐步高企的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過提高資金周轉(zhuǎn)率贏得利潤。

一位企業(yè)負責(zé)人以“捂蓋子”打比方：假如把負債項目比喻成缺少蓋子的桶，10個桶只有3個蓋子，這個時候怎么能讓游戲繼續(xù)進行？只有拼手速。

一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目負責(zé)人介紹，在“高周轉(zhuǎn)”模式驅(qū)動下，一個項目的周期一般只有3年至5年，大多數(shù)企業(yè)都希望壓縮工期、快速取得預(yù)售證，而這其中關(guān)鍵一環(huán)就是快速完成地下建筑，包括建筑成本較高的地下人防工程，由此導(dǎo)致一些工程在“快”的同時埋下了質(zhì)量隱憂。

一些新建不久的小區(qū)地下人防區(qū)域之所以發(fā)生“通風(fēng)設(shè)備不通風(fēng)”的怪事，關(guān)鍵原因是成本控制。由于地下室排風(fēng)除濕設(shè)備價格較高、耗電量大，一個1000戶左右的小區(qū)，一年僅此一項的運營和維修成本就要二三十萬元，建設(shè)單位為了壓縮成本，往往采購價格低廉的設(shè)備做做樣子。

同時，在現(xiàn)行政策下，由于人防車位不能辦理產(chǎn)權(quán)，加上人防車位在新建小區(qū)的地下停車位占比中一般高達三分之一，業(yè)內(nèi)也把人防車位稱之為“低效資產(chǎn)”。

這也使得追求“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)更傾向于“打擦邊球”，通過虛假宣傳、只賣不租等方式，盡可能多地銷售人防車位而非向業(yè)主提供短租選擇，以便快速回籠資金，投資下一個項目。

在采訪中，多個房地產(chǎn)項目的業(yè)主反映，在購買車位時，企業(yè)都未明確告知自己買的是人防車位，合同上也沒有明確注釋，而且小區(qū)人防車位只賣不租，有的地下人防車位還被成片裝起地鎖。

“導(dǎo)致的一大怪現(xiàn)象就是，地上臨時車位‘車滿為患’停車艱難，地下‘人防車庫’空空蕩蕩閑置待售。”多名業(yè)主反映說。

防止?jié)撘?guī)則“野蠻生長”

為有效維護各方合法權(quán)益，提升人防車位使用效能，多位業(yè)內(nèi)人士和受訪專家認為，一方面監(jiān)管部門要及時地回應(yīng)群眾訴求，加大對人防車位建、管、用中的亂象查處力度，另一方面應(yīng)盡快從法律規(guī)范層面，明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責(zé)分配。

在采訪中，有的開發(fā)企業(yè)坦言，當前市場上“變相買賣”人防車位等行為司空見慣，似乎已經(jīng)成為“潛規(guī)則”。

但記者了解到，早在2012年江西省人防辦發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》就已明確，任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權(quán)的名義變相買賣防空地下室?！锻ㄖ吠瑫r要求，在目前國家對防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。

對此，業(yè)內(nèi)人士建議，監(jiān)管部門要加大對市場違規(guī)現(xiàn)象的監(jiān)管力度，防止有令不行，防止自然規(guī)則“野蠻生長”。

江西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院基建處處長鄭剛說，人防車位屬于戰(zhàn)備空間，只有加強日常管理，才能在緊急時刻發(fā)揮人防工程的作用。同時，業(yè)主可以通過成立業(yè)委會等方式，增強協(xié)商能力，更好地維護自身合法權(quán)益。

加強監(jiān)管的同時，要在法律規(guī)范層面與時俱進、建章立制。據(jù)《中華人民共和國人民防空法》，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

張志余介紹，司法實踐中通常以開發(fā)商作為人防工程的建設(shè)者而認定開發(fā)商是人防車位的初始投資者，但目前法律并沒有對投資者是否會隨房屋售出而發(fā)生變化以及變更條件等進行明確界定。建議在法律規(guī)范層面，對這些關(guān)鍵問題予以明確，減少司法判例不同給群眾帶來的困擾，降低群眾的維權(quán)成本。（記者胡錦武、余賢紅、姚子云）

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