剛需房、學(xué)區(qū)房、改善豪宅均出現(xiàn)超百萬(wàn)元降價(jià) 全款買(mǎi)房比例超過(guò)商業(yè)貸款比例

北京二手房連降6個(gè)月最高降幅超過(guò)20%

本月7日開(kāi)始，不少小區(qū)已經(jīng)率先開(kāi)始了供暖，然而，冬日里的暖意明顯沒(méi)有傳達(dá)到冰冷的樓市里。二手房方面，調(diào)控政策經(jīng)過(guò)大半年的發(fā)酵，作用愈加明顯，無(wú)論是西城、海淀的學(xué)區(qū)房還是朝陽(yáng)、豐臺(tái)的改善盤(pán)，甚至昌平、大興的剛需二手房，都出現(xiàn)了明顯的降價(jià)。

根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開(kāi)始，一直到10月末，北京二手房成交價(jià)格連續(xù)下跌，從未上漲。北京青年報(bào)記者在走訪(fǎng)中也發(fā)現(xiàn)，尤其是一些核心區(qū)內(nèi)的房齡較大、戶(hù)型較小的老舊房源，降價(jià)幅度相比今年的成交高點(diǎn)，都超過(guò)了20%。

二手房最高降幅超過(guò)20%

在王府井某家基金公司上班的孫小姐，嚴(yán)格意義上并不是急切需要用房的剛需，父母名下有兩套大三居的房子，讓她從來(lái)沒(méi)有為住房感到憂(yōu)愁過(guò)。但隨著工作越來(lái)越辛苦，每天從五環(huán)外的家里到王府井上班，往返差不多需要兩個(gè)半小時(shí)耗在路上，這讓孫小姐每天都感到很疲憊，于是買(mǎi)房，離公司近一點(diǎn)就成了她最迫切的需求。

不想距離父母太遠(yuǎn)，又想有地鐵直達(dá)公司，于是5號(hào)線(xiàn)周邊的北三環(huán)、北四環(huán)一帶就成了孫小姐重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

“剛考慮買(mǎi)房的時(shí)候，正好趕上調(diào)控，于是買(mǎi)房計(jì)劃放緩，如今重新開(kāi)始看房，發(fā)現(xiàn)原來(lái)關(guān)注的小區(qū)都降了好多。”孫小姐告訴北青報(bào)記者，她每天都會(huì)在網(wǎng)上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的兩居室二手房。到了年底，房源相對(duì)來(lái)說(shuō)增多了不說(shuō)，價(jià)格也下降了不少。

“惠新里小區(qū)是我最心儀的，距離惠新西街南口步行幾百米的距離，上班很方便。”孫小姐透露，3月底的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人催促她盡快下手，原因是南北通透的兩居室成交價(jià)格已經(jīng)到了9.5萬(wàn)元左右，當(dāng)時(shí)一套80平方米的兩居室報(bào)價(jià)780萬(wàn)，成交價(jià)也得至少760萬(wàn)?？扇缃瘢瑢O小姐再去看房時(shí)，整個(gè)小區(qū)房源的報(bào)價(jià)也普遍在7.5萬(wàn)元/平方米上下。仔細(xì)一算，價(jià)格降幅都達(dá)到了20%。

這次的二手房?jī)r(jià)格回調(diào)不止波及了老舊二手房，高總價(jià)的改善型豪宅也同樣降價(jià)明顯。北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，以往高端改善人群比較關(guān)注的泛海國(guó)際、觀(guān)湖國(guó)際等重點(diǎn)的高端二手房交易也都出現(xiàn)動(dòng)輒幾百萬(wàn)的降價(jià)。以泛海國(guó)際香海園的三居為例，在鏈家網(wǎng)的報(bào)價(jià)為1820萬(wàn)元，并且是一套滿(mǎn)五年且唯一的房源，但在去年，類(lèi)似戶(hù)型的成交價(jià)都達(dá)到了2000萬(wàn)元以上，并且不是滿(mǎn)五年且唯一的房源。

以往都是價(jià)格堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房在這次的價(jià)格回調(diào)中，同樣未能幸免。東城的和平里區(qū)域，最受關(guān)注的有和平里九小、和平里一小、和平里四小等。其中重點(diǎn)小學(xué)和平里九小就位于和平里七區(qū)院內(nèi)，平時(shí)孩子上學(xué)方便，也不存在過(guò)馬路的問(wèn)題，因此和平里七區(qū)的房子一直是區(qū)域內(nèi)價(jià)格最貴的。

不過(guò)，小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，基本都是80年代的老舊房子而且戶(hù)型很小。即便如此，在3月份時(shí)，這里的二手房成交價(jià)接近13萬(wàn)元/平方米，以一套56平方米的南北小兩居為例，總價(jià)達(dá)到了720萬(wàn)。但目前，在鏈家網(wǎng)上的報(bào)價(jià)，當(dāng)前該小區(qū)同戶(hù)型、同滿(mǎn)五、樓層和裝修接近的房源報(bào)價(jià)580萬(wàn)，單價(jià)跌到10萬(wàn)元左右，跌幅達(dá)到20%。

區(qū)域內(nèi)鏈家地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人表示，總的看來(lái)，片區(qū)價(jià)格算是穩(wěn)住了，但成交比較暗淡，整個(gè)小區(qū)一個(gè)月也就能成交兩三套房子。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，價(jià)格上，10月北京二手住宅成交均價(jià)在25000元/平方米左右，環(huán)比9月下降1.5%，今年4月份以來(lái)連續(xù)下行了半年，從未上漲。業(yè)內(nèi)人士也表示，調(diào)控半年以來(lái)，不少二手房的降幅都在20%以上，目前看來(lái)，如果沒(méi)有新的打壓政策，這個(gè)降幅基本穩(wěn)定住了。

房主預(yù)期出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)

成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，部分房源價(jià)格出現(xiàn)超過(guò)20%的降幅，市場(chǎng)進(jìn)入低溫運(yùn)行期。在這樣的市場(chǎng)下，二手房業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了變化。

東五環(huán)外某小區(qū)，9月份之后，小區(qū)新增掛牌量明顯減少。據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該小區(qū)共有15棟樓，1690戶(hù)。由于該小區(qū)主要以100平方米以下的小戶(hù)型為主，小區(qū)房源流動(dòng)性一直較強(qiáng)，平均都有10套以上房源在售。而目前鏈家網(wǎng)上，該小區(qū)的在售房源僅有三套，其中一套還是半地下室戶(hù)型。

以該小區(qū)的三居戶(hù)型為例，9月至今掛牌的五套房源，僅有一套售出，三套房源的業(yè)主選擇了停售。負(fù)責(zé)跟蹤該小區(qū)業(yè)務(wù)的一名中介人員表示，成交的那套房源是因?yàn)閮r(jià)格相較之前類(lèi)似房源價(jià)格下跌了近100萬(wàn)元，加上買(mǎi)家是為了結(jié)婚購(gòu)房，也比較著急，雙方很快就實(shí)現(xiàn)了成交。

上述中介人員表示，從他從業(yè)的歷史和接觸的業(yè)主看，一般房源上線(xiàn)幾周即選擇停售的業(yè)主，很多都不急于出售，掛牌的主要目的就是試探一下市場(chǎng)，看看能不能遇上合適的買(mǎi)家。當(dāng)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，有的業(yè)主會(huì)將房源價(jià)格定得很高，碰碰運(yùn)氣，而市場(chǎng)冷清的時(shí)候，房主一般會(huì)按照自己的預(yù)期進(jìn)行掛牌，沒(méi)人買(mǎi)單后，不急著出手的房主就會(huì)選擇停售。

他最近接觸業(yè)主感覺(jué)下來(lái)，預(yù)期明顯出現(xiàn)松動(dòng)，如果碰上真的很有誠(chéng)意的購(gòu)房人，業(yè)主都比較愿意坐下來(lái)和買(mǎi)家認(rèn)真談，一般多多少少都會(huì)給出一定價(jià)格上的讓步。而一些不愿意在價(jià)格上作出讓步的業(yè)主，直接就選擇停售。

鏈家研究院研究員魏艷霞分析稱(chēng)，市場(chǎng)成交及新增供需似有恢復(fù)到9月中上旬穩(wěn)中微升態(tài)勢(shì)的跡象，但回溫乏力。成交節(jié)奏依舊緩慢。二手房業(yè)主預(yù)期有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，月度掛牌價(jià)數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，10月新增掛牌價(jià)下跌12.6%，隨著預(yù)期的松動(dòng)，態(tài)度也有所緩和，客戶(hù)在交易中話(huà)語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)。

交易量降至日均300套以?xún)?nèi)

價(jià)格雖然下降明顯，但成交情況依舊不樂(lè)觀(guān)，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)， 10月份北京全市二手住宅共網(wǎng)簽5500余套，同比2016年10月同期下滑72.8%，日均網(wǎng)簽只有270套。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1898套，環(huán)比前一周下降了5.6%。日均網(wǎng)簽約271套。

結(jié)合周網(wǎng)簽量走勢(shì)、每日網(wǎng)簽量走勢(shì)可以看出，北京二手房交易目前仍然穩(wěn)定在一個(gè)較低的水平。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，經(jīng)歷新一輪調(diào)控帶來(lái)的直線(xiàn)下滑和快速觸底后，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始向正常交易水平恢復(fù)，但回升的幅度小，速度慢，走勢(shì)顯得理性而穩(wěn)定。

胡景暉表示，今年“317新政”及一系列后續(xù)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)上的投機(jī)投資得到了很好的遏制，許多正常的、剛性的需求也因市場(chǎng)下行預(yù)期的增強(qiáng)而進(jìn)入了觀(guān)望和等待期。在此期間，北京二手房交易迅速低位企穩(wěn)，房?jī)r(jià)也持續(xù)小幅下跌，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀(guān)望后，部分需求開(kāi)始重新考慮入市。

全款買(mǎi)房成為最主要的支付方式

值得注意的是，由于調(diào)控政策關(guān)于首套房認(rèn)定的變化，使得二手房市場(chǎng)的交易方式發(fā)生了明顯變化，對(duì)于大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，首付提高至八成以上，進(jìn)一步促使全款買(mǎi)房的增多。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為33.3%，商貸支付的比例為23.9%，市管公積金支付的比例為26.9%，其它支付方式的比例為15.9%，這也是北京二手房交易中少有的全款買(mǎi)房比例超過(guò)商業(yè)貸款的現(xiàn)象。

總的來(lái)看，前10個(gè)月，商貸支付購(gòu)房的比例曾經(jīng)超過(guò)一半，但3月調(diào)控開(kāi)始，商貸支付占比不斷縮小，從過(guò)半下降到了四分之一；全款支付占比不斷擴(kuò)大，一度從四分之一增加到近半；市管公積金支付占比及其它方式的占比也一直穩(wěn)步擴(kuò)大。到8月、9月、10月時(shí)，全款占比穩(wěn)定在33%左右，商貸占比穩(wěn)定在24%左右，市管公積金占比穩(wěn)定在將近27%，其它方式穩(wěn)定在15%左右?？梢?jiàn)，在政策、交易量開(kāi)始穩(wěn)定的情況下，北京二手住宅交易的支付結(jié)構(gòu)也逐步穩(wěn)定了下來(lái)。

業(yè)內(nèi)人士表示，貸款仍是當(dāng)前絕大部分人購(gòu)房所必須采用的方式，尤其是在北京這樣的高房?jī)r(jià)城市，由于公積金貸款額度較小，使用商業(yè)貸款購(gòu)房曾是大部分人的選擇。“317新政”后，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率也不斷提高，批貸門(mén)檻嚴(yán)格，一系列政策讓商貸購(gòu)房的比例大幅縮小，全款購(gòu)房及其它方式的比例大幅增加。

90平方米以下戶(hù)型為二手房交易主力

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，北京二手住宅10月的交易中，一居室占22.1%，兩居室占55.3%，三居及以上占22.6%，各戶(hù)型占比與9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致，整體結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。

10月北京交易的二手住宅中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除60-90平方米環(huán)比9月增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)外，其它各面積段占比與9月的差距都在1個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，整體結(jié)構(gòu)同樣保持穩(wěn)定。

胡景暉表示，兩居室符合大部分家庭的居住空間要求，價(jià)格也更為合適，所以一直是北京二手房市場(chǎng)的房源供應(yīng)主力和市場(chǎng)需求主力，占北京二手房交易過(guò)一半以上。從面積上看，非普通住宅總價(jià)高，首付比例高，交易困難，所以絕大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。

而在非普通住宅中，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空間需求，所以交易占比最高；60平方米以下由于總價(jià)較低，有更多的人能夠承受，所以交易占比基本與60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求，更高的總價(jià)對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有一定需求，所以交易占比最小。整體來(lái)看，90平方米以下的二手房仍會(huì)是市場(chǎng)的主力，也是成交周期相對(duì)較短的熱門(mén)房源。

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