董先生是南京某小區(qū)的業(yè)主，購買了一個產權車位。讓他沒有想到的是，自己因為沒有及時交納車位管理費，就被物業(yè)公司限制車輛出入，每次需要和物業(yè)工作人員交涉才能通行。無奈之下，董先生將小區(qū)物業(yè)公司起訴至南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院，最終經(jīng)法官釋法，該案以調解結案。法官表示，新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務企業(yè)違法催交行為作出了更全面的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得采取利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費。

董某在居住的小區(qū)購買了一個車位，車位管理費每月80元。董某一直按時支付物業(yè)費和車位管理費，直到2024年1月，他陸續(xù)收到物業(yè)公司催款短信：“如果不交車位管理費，就會影響出行”。董某認為短信內容違反了法律規(guī)定，是一種脅迫，于是拒絕支付2024年的車位管理費。

從此，董某出行遭遇了極大不便。當開車進地下車庫的時候，道閘不能自動抬桿，他需要下車找物業(yè)，表明自己是業(yè)主擁有產權車位，讓物業(yè)人員開門。在駛出小區(qū)大門的時候，董某的車輛被識別為“臨時車”，被要求交費，每次都要和物業(yè)工作人員交涉才能出去。特別是遇到早晚高峰時，后面的車子狂按喇叭，他感覺這對自己造成了很大的精神壓力。

董某認為這一切都是物業(yè)公司在逼迫自己交車位管理費。于是，他將物業(yè)公司訴至江寧開發(fā)區(qū)法院，要求物業(yè)公司停止以催交為目的限制其車輛出入小區(qū)大門和地下車庫。

“本案反映了目前一個較普遍的問題——欠費不能自動抬桿。”在庭審中，法官向物業(yè)公司釋明，物業(yè)公司催交方式應當合法。同時，用限制業(yè)主出行的方式催交，屬于物業(yè)公司濫用權利，除了引發(fā)多次投訴、口角紛爭，并不能很好地解決矛盾。

“根據(jù)《民法典》第944條第三款，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，該條款對物業(yè)服務人催收措施劃出了紅線。”江寧開發(fā)區(qū)法官鐘詩蔚表示，因為物業(yè)服務人并非供水、供電單位，不是供水、供電合同的當事人，不能利用自己作為物業(yè)管理人的便利條件侵害業(yè)主的用水、用電權益。

她介紹，新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理條例》第52條明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費。該《條例》對物業(yè)服務企業(yè)違法催交行為作出了更全面的規(guī)定。

本案中，業(yè)主是小區(qū)公共道路的共有權人，享有通行權，物業(yè)服務人無權限制業(yè)主通行的權利，更不能以設置門禁系統(tǒng)來限制業(yè)主通行。

經(jīng)過多次調解，物業(yè)公司承諾保障董某車輛自由出入小區(qū)大門和地下車庫，董某也表態(tài)會補交車位管理費，案件以調解結案。

法官說法

物業(yè)公司應以提升服務質量 作為提高交費率的前提

那么，物業(yè)服務企業(yè)應當如何面對催交費用的問題呢？

鐘詩蔚表示，首先，物業(yè)服務的職能是對物業(yè)實施服務和管理，該職能來源業(yè)主的委托。物業(yè)公司應以切實提升物業(yè)服務質量作為提高交費率的前提。

其次，如業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內支付，合理期限內仍不支付的，可以將糾紛提交第三方調解組織多元化解；調解不成的，物業(yè)公司可以提起訴訟或申請仲裁。

作為業(yè)主，也應當善意溝通、配合，積極履行交費義務，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。（記者 萬承源）

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